Pour Vincent Geloso, économiste à l’Université George Mason, la sortie de Valérie Plante en faveur d’une plus grande intervention du secteur public pour résoudre la crise du logement révèle une grave méconnaissance de l’économie. Et son incompétence?
En entrevue avec La Presse, la mairesse de Montréal, Valérie Plante, a affirmé qu'elle doutait de la capacité des mécanismes de marché à résoudre la crise du logement.
Une telle déclaration révèle une méconnaissance assez flagrante de la littérature économique sur l'offre de logement, ainsi que de l'histoire économique de Montréal.
Expliquons-le simplement: si la demande de logements augmente, les prix vont monter. Cet effet est temporaire car, à court terme, l'offre de logements est fixe, mais ce n'est pas le cas à long terme.
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L'augmentation des prix à court terme constitue une solution à long terme, car elle incite les constructeurs à ajouter des unités de logement. Au fur et à mesure que l'offre augmente, les prix commencent à baisser.
Un ratio fiable et constant dans l'histoire
Historiquement, on observe que le prix des logements augmente généralement au même rythme que le revenu de la population. Depuis le début des années 1970 jusqu'aux premières études internationales sur l'abordabilité du logement de Demographia en 2005, l'abordabilité a été maintenue ou améliorée dans les principaux marchés canadiens, y compris Montréal.
En effet, à Montréal, le ratio du prix d’une maison au revenu médian est resté autour de trois entre 1970 et 2005.
En utilisant les données historiques du Canada Labour Gazette pour mesurer le revenu du travailleur moyen avant 1970, ainsi celles produites par plusieurs agences du gouvernement du Canada entre les années 1920 et 1960 quant au prix du logement, on constate que ce ratio est resté incroyablement stable depuis la fin de la Première Guerre mondiale. Sur un siècle entier, le ratio est demeuré stable!
Plus incroyable encore, cette stabilité du prix par rapport aux revenus s'est produite alors que la taille moyenne des maisons a augmenté de plus de 10%, que la population est passée de 619 000 en 1921 à 1,7 million en 2021, et que la taille moyenne des ménages a diminué de six à deux personnes entre 1921 et 2021, nécessitant davantage de maisons.
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Pendant un siècle, les forces du marché ont efficacement répondu à l'augmentation du revenu, à l'accroissement de la population, à l'augmentation de la taille des maisons et à la diminution de la taille des familles.
Suggérer que ces mécanismes ont soudainement cessé de fonctionner en 2021 semble farfelu: pourquoi cesseraient-ils de fonctionner après un siècle?
Un dérèglement étatique
En réalité, des décisions politiques récentes ont entravé leur efficacité. Historiquement, Montréal était l'une des villes canadiennes qui réglementait le moins la construction, contrairement à des villes comme Toronto, Vancouver, New York, San Francisco, Washington D.C., Chicago et Boston.
Dans ces villes, les réglementations excessives telles que des limites de densité, des règles de ratio stationnement/clients dans les espaces commerciaux, et des réglementations de zonage par type, ont contribué à rendre le logement inabordable. Ces villes montrent un ratio croissant de prix sur le temps.
C'est seulement au milieu des années 2000 que les différents maires de Montréal ont commencé à adopter ces mauvaises politiques. En conséquence, aujourd'hui, Montréal commence à égaler ces villes en termes d'inabordabilité, avec un prix du logement équivalant à plus de six fois le revenu des Montréalais, soit le double de la norme historique.
Blâmer le «marché» dans ce contexte, c'est ignorer l'impact des politiques publiques, y compris celles de la mairesse Plante et de ses prédécesseurs.
Le pyromane devrait cacher ses allumettes lorsqu’il pointe le doigt vers son bouc émissaire.
