Respectivement chef du PCQ et membre de la Commission politique du parti, Éric Duhaime et André Valiquette estiment que la règlementation abusive dans la fixation des loyers contribue à la crise du logement. Ils proposent des solutions à la crise.
Nous partageons le constat de deux universitaires qui ont souligné récemment dans les pages de La Presse la hausse fulgurante des loyers, une dépense de plus en plus déconnectée du budget familial des Québécois.
Cependant, nous croyons qu’ils font fausse route en proposant d’établir un registre des loyers, une solution qui a été un échec partout où elle a été mise en place.
Plusieurs groupes de pression et Québec solidaire demandent aussi l’instauration d’un registre des loyers; certaines municipalités s’y sont engagées, sauf la mairesse Catherine Fournier qui ne retient pas cette approche à Longueuil. La ministre Duranceau est indécise sur les suites à donner.
Nous proposons d’aborder la question du logement, qui devient facilement émotive, avec compassion, mais aussi avec une bonne dose de réalisme économique.
Un registre des loyers n’est pas une simple chambre d’enregistrement. Ce fichier encouragerait des locataires à déposer une requête au Tribunal du logement pour obtenir un jugement obligeant le propriétaire à remettre le loyer à son niveau antérieur.
La seule approche viable est de favoriser une amélioration du marché par une augmentation de l’offre de logement.
Le nombre de causes exploserait très probablement. Veut-on vraiment un afflux supplémentaire de demandes à ce Tribunal déjà débordé?
Les locataires sont déjà protégés d’une hausse abusive du loyer qu’ils occupent. Et il y a la clause G du bail qui indique le prix le plus bas payé pour le logement au cours des 12 derniers mois.
Un registre des baux serait, dans les faits, un moyen d’empêcher les propriétaires de tenir compte de rénovations qu’ils peuvent faire entre deux locations et les empêcherait de rentabiliser leur investissement.
Un registre serait un cadeau à ceux qui font le commerce des baux au moyen de la cession de bail, puisqu’ils pourraient identifier plus facilement les logements à cibler ayant un loyer inférieur à celui du marché.
En fait, on nous propose de créer un nouvel appareil bureaucratique. En Ontario, un tel registre existait entre 1987 et 1998. Il a été aboli en raison de son coût et du manque de fiabilité des informations qu’il contenait.
Il y a 275 000 propriétaires de logements locatifs au Québec et 1 360 000 ménages de locataires. Le Québec a comme caractéristique d’inclure une majorité de petits propriétaires (moins de six logements). Il faut mettre en perspective que 95% des baux sont signés à l’amiable.
Le Québec se tirerait dans le pied en empêchant une négociation libre et volontaire. Il ne faut pas attiser l’envie sociale ou la lutte des classes par des mesures autoritaires: cela ne fera que faire fuir l’investissement de ce secteur.
Que faire?
La seule approche viable est de favoriser une amélioration du marché par une augmentation de l’offre de logement, en rendant l’investissement dans les immeubles locatifs plus rentable face aux autres alternatives de placement.
Les gouvernements proposent une foule de programmes, mais le vrai problème est celui de l’offre et de la demande. Il y a trop de besoins pour le stock de logements sur le marché.
Et pourquoi ne construit-on pas assez de logements à prix modérés? Le blocage principal, c’est la règlementation abusive dans la fixation des loyers.C’est simple, ce n’est pas payant de construire des logements à prix modérés ou de les rénover.
L’amortissement des travaux majeurs, selon le calcul du Tribunal du logement, permettait en 1985 de récupérer son investissement en 7,5 ans; une lente détérioration depuis 35 ans nous amène en 2023 à une récupération de l’investissement à 43 ans d’attente pour récupérer le coût des améliorations.
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Cela entraîne un désintérêt pour rénover ou même entretenir les logements. Les propriétaires ont besoin d’un incitatif. Il faut permettre à nos entrepreneurs d’agir.
Si les barèmes de fixation de loyer étaient moins restrictifs, l’augmentation de l’investissement dans le marché locatif s’établirait à 66% (de 3 G$ à 5G$) selon le professeur François Des Rosiers de l’Université Laval. Les logements seraient en meilleur état, plus sécuritaires, et bénéficieraient d’une efficacité énergétique accrue.
Un marché plus attractif pour l’investissement bénéficierait durablement aux locataires.
La CAQ tourne en rond
Le projet de loi 31 en habitation de la CAQ ne présente pas une vision cohérente.
Le gouvernement ne doit plus attendre davantage et entreprendre la révision de son Règlement sur les critères de fixation de loyer du Tribunal du logement. Plusieurs provinces, dont l’Alberta et le Nouveau-Brunswick, ont dérèglementé le marché locatif.
Il faut un recours contre les augmentations abusives, mais une fixation de loyer profitable à toutes les parties, établie par une autorité indépendante à vocation économique pour évaluer la conjoncture annuellement, à l’abri de l’arbitraire des politiciens et des groupes de pression.
Il faut abolir les clauses qui permettent des recours abusifs de locataires contre des augmentations dans des logements où ils signent un nouveau bail et peuvent le contester ensuite. Lorsqu’un propriétaire rénove un logement devenu vacant, il ne sait donc pas si son investissement sera ruiné par le nouveau locataire, si celui-ci acceptera sincèrement la hausse de loyer ou bien reniera sa signature et la contestera.
Ce n’est qu’au Québec qu’on trouve ce genre de clause, pas ailleurs au Canada ou dans le monde. Investir en rénovations majeures comporte donc un important risque financier qui n’est pas pris en compte par le PL 31 de la CAQ.
Il faudrait autoriser aussi le dépôt de garantie d’un ou deux mois de loyer dans une fiducie comme cela existe partout au Canada, en Amérique du Nord et en Europe. Cette entente volontaire vise à réduire les pertes massives encourues par les propriétaires lorsque les logements sont détériorés ou que les loyers ne sont pas payés. Lorsqu’on loue une auto, on laisse un dépôt; pourquoi l’interdire pour un logement?
C’est avec des mesures comme celles-là qu’on va maintenir l’intérêt, au Québec, de conserver les logements en mode locatifs, plutôt que de les transformer en condos.
C’est avec des mesures comme celles-là qu’on va augmenter la capacité de financer des rénovations nécessaires et adapter les logements aux besoins diversifiés de la population.
Il faudrait finalement que les villes et les différents paliers de gouvernement unissent leurs efforts pour réduire les délais d’autorisation des nouveaux projets locatifs.
Mieux, le gouvernement devrait favoriser la réduction des coûts de construction des nouvelles unités de logements locatifs. Des économies significatives pourraient être obtenues en dérèglementant l’industrie de la construction et en révisant certaines dispositions du code du bâtiment qui restreignent inutilement la polyvalence des travailleurs sur les chantiers.
