Depuis 2020, près de 50 000 nouveaux appartements ont été construits à Montréal. Pourtant, bon nombre de résidents à la recherche d’un logement n’ont toujours pas les moyens de s’y installer.
La raison est de plus en plus évidente: la ville n’est pas confrontée à une simple pénurie de logements. Au contraire, elle produit des logements qui sont hors de prix pour la plupart des Montréalais.
Bien que des milliers de nouveaux logements locatifs aient été mis sur le marché dans la région de Montréal ces dernières années et que des milliers d'autres soient encore en cours de construction, cette forte augmentation de l'offre ne s'est pas traduite par un allègement significatif pour les locataires ni par une baisse des loyers.
Mais dans le cas d’une bonne partie de ces nouvelles constructions, il s’agit de logements haut de gamme dont les prix sont de beaucoup supérieurs à ce qu’un résident moyen peut se permettre.
Le grand décalage
Des données récentes révèlent que le loyer mensuel moyen des appartements construits depuis 2020 s’élève à près de 2 100 $, soit environ 23% de plus que le loyer moyen des logements plus anciens de la ville.
En d’autres termes, une personne qui loue l’un de ces logements neufs dépenserait environ 25 000 $ par année uniquement pour se loger.
Or, selon Statistique Canada, le Montréalais moyen ne gagnait que 46 700 $ avant impôts en 2024.
Après impôts, ce revenu se rapproche probablement davantage de 33 500 $.
Autrement dit, un résident type pourrait facilement consacrer les trois quarts de son salaire net au loyer d’un appartement neuf.
Pour la plupart des ménages, ce n’est tout simplement pas possible.
Un marché deux vitesses
Il en découle un déséquilibre frappant sur le marché.
Les appartements construits après 2020 affichent des taux d’inoccupation d’environ 14%, tandis que les logements plus anciens et plus abordables demeurent extrêmement rares, leur taux d’inoccupation avoisinant les 3%.
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La demande de logements à Montréal n’est pas faible. Au contraire, elle reste extrêmement forte. Mais elle se concentre sur les logements que les ménages ordinaires peuvent réellement se permettre.
Alors pourquoi une si grande partie des constructions récentes vise-t-elle le segment haut de gamme du marché?
La logique haut de gamme
Cette situation s’explique notamment par la hausse des coûts de mise en chantier. Ces dernières années, les promoteurs ont dû faire face à de fortes hausses des coûts des matériaux de construction, de la main-d’œuvre et du financement.
À cela s’ajoutent les coûts réglementaires liés aux permis, aux autorisations et aux exigences municipales.
Lorsque ces coûts augmentent, les promoteurs doivent fixer des loyers plus élevés pour que leurs projets soient financièrement viables.
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Par conséquent, les loyers pour les nouveaux projets sont plus élevés, même si ce n’est pas dans ce segment que la demande est la plus forte.
Le piège des coûts
Certains décideurs politiques ont récemment fait part de leur volonté de revoir les règles d’aménagement, y compris certains éléments du règlement 20-20-20 de Montréal.
Ce débat représente un point de départ utile. Mais l’enjeu plus vaste dépasse le cadre d’une simple réglementation: la structure globale des coûts de l’aménagement pousse de plus en plus les nouveaux logements vers le segment haut de gamme du marché.
Il est essentiel d’augmenter l’offre. Mais l’offre à elle seule ne permettra pas de résoudre le problème si la plupart des nouveaux logements sont offerts à des prix bien supérieurs aux revenus des habitants.
Montréal n’a pas simplement besoin de plus de logements. Elle a besoin de logements que les personnes qui vivent et travaillent dans la ville peuvent se payer.
