Hausse des loyers, artificialisation des quartiers, utilisation des logements par des proxénètes et autres criminels: l’emprise grandissante des Airbnb sur le marché immobilier n’est pas sans conséquence.
«On donne aujourd’hui la priorité à l’expansion commerciale d’AirBnb plutôt qu’à la disponibilité de logements abordables au Canada», dénonce Eric Swanson, spécialiste des marchés de location à court terme.
Le modèle dominant est basé sur la commercialisation à tout-va de ces locations illico, accélérée par des plateformes d’annonces de recherche de locations comme Airbnb, Vrbo et Abritel.
C’est l’expansion débridée d’un marché qu’on doit encadrer sévèrement selon Eric Swanson, tout en laissant la liberté aux gens de partager leur maison à court terme.
Tendance à la hausse
«À force de commercialiser, le marché actuel s'éloigne du partage classique de la maison et s'oriente davantage vers des propriétés exclusivement dédiées à des locations à court terme», explique le cofondateur de Third Space Planning, un cabinet de conseil en planification urbaine qu’il a fondé avec son épouse en 2015.
De grandes sociétés immobilières possèdent plusieurs propriétés pour des locations du genre. Parmi ces sociétés immobilières, on retrouve le géant américain Sonder qui offre des dizaines de logements sur Airbnb dans le sud-ouest de Montréal, Ville-Marie et le Plateau Mont-Royal.
Selon une étude de McGill University, en 2018, près de 50% de tous les revenus d’Airbnb ont été générés par des opérateurs commerciaux qui gèrent des annonces. À Montréal, c’est 59% des revenus générés par ces opérateurs. À Toronto, Skyview, le plus grand opérateur, a 130 annonces.
«Il existe aussi, en plus de ces sociétés immobilières, une catégorie de propriétaires individuels qui mettent leurs propriétés secondaires en location à court terme», ajoute Eric Swanson.
Moins de logements: hausse du loyer
«Le marché à court terme donne à certains résidents locaux la possibilité de gagner un revenu supplémentaire, mais le problème, c’est que cela réduit la disponibilité de logements abordables», alerte l’ancien analyste de Generational Squeeze, une organisation à but non lucratif basée en Colombie-Britannique qui défend les intérêts des jeunes adultes.
L’équation est simple: chaque location à court terme d’un logement entier est la perte probable d'une location à long terme de logement entier, donc l'expansion du marché locatif à court terme diminue directement la disponibilité de logements. C’est un phénomène de conversion.
En diminuant l’offre de logement pour les locataires tout en ayant une demande stagnante, voire en hausse, le prix moyen locatif ne peut qu’augmenter.
Neighbours Speak Up, un collectif de citoyens, a conclu que plus de 3700 maisons en Nouvelle-Écosse n’étaient plus disponibles pour les familles qui cherchent un logement permanent, parce que ces dernières sont répertoriées comme des locations de vacances à court terme.
«Non seulement le marché locatif puise dans l'habitat déjà installé, mais aussi dans l'habitat futur, car une part importante des nouveaux projets immobiliers a comme objectif la location à court terme», détaille Eric Swanson.
Par exemple, plusieurs observateurs comme le Regroupement des comités logements et associations de locataires du Québec (RCLALQ) accusent la firme américaine Sonder d’engendrer une perte nette de logements traditionnels en s’accaparant une partie du parc locatif.
L’«hôtelisation» du logement
Un autre impact est l’«hôtelisation» du logement.
«Lorsque vous pouvez générer plus d'argent à partir d’une propriété en la louant sur du court terme plutôt que sur du long terme, la valeur économique de cette propriété augmente en raison de sa rentabilité», souligne Eric Swanson. Une dynamique qui augmente la valeur moyenne de l’immobilier et contribue aux phénomènes urbains comme la gentrification.
Selon Hostaway qui offre des services pour les hébergeurs d’Airbnb, une location à court terme peut générer en moyenne 2 à 3 fois le montant du loyer mensuel par rapport à une location à long terme.
Perte de repères et insécurité
«Les gens ne reconnaissent plus leur quartier et commencent à avoir l'impression qu’il est en train de devenir un grand hôtel fantôme», alerte Eric Swanson.
Les perturbations comme le bruit, venant généralement de locations à court terme où des fêtes sont tenues régulièrement, ainsi que l’accumulation d’ordures et le manque de stationnement s’ajoutent à la liste.
Des crimes commis dans des locations à court terme, comme la fusillade à Toronto en 2020 qui a fait 3 morts et 2 blessés dans un Airbnb, ont aussi contribué à faire naître une certaine insécurité.
En 2018, les services de police de Vancouver et de Toronto avaient déclaré publiquement que de nombreux logements à court terme étaient utilisés par les proxénètes et les prostituées pour assurer une plus grande discrétion avec le client.
Les petites villes pas épargnées
«Dans les villages et petites villes où les hôtels sont inexistants, l’offre de logements permanents reste très limitée, donc toute nouvelle annonce de location à court terme a un effet exacerbé sur la disponibilité de logements abordables pour les locaux», analyse Eric Swanson.
Un village qui développe son secteur du tourisme en acceptant toutes sortes de location à court terme devient inabordable pour ses propres résidents.
Par exemple, selon le cofondateur de Third Space Planning, dans le village de Tofino, situé sur l’île de Vancouver avec ses 2000 habitants, près de 20% du parc de logements étaient des logements à court terme il y a quelques années.
Un facteur partiellement responsable d’une hausse de 39% de la valeur médiane d’une maison unifamiliale à Tofino entre 2012 et 2018.
Financiarisation tentaculaire
Pour Eric Swanson, lorsqu’un propriétaire particulier ou une société immobilière décide de louer un logement entier à court terme afin de maximiser sa rentabilité, c’est un exemple de la financiarisation du logement.
Ce phénomène se produit lorsque le logement est traité comme une marchandise – un véhicule de retour sur investissement – plutôt que comme un bien social accessible à tous.
Selon un rapport de la Commission canadienne des droits de la personne, la financiarisation du logement s’exprime de différentes manières au Canada, de la titrisation des prêts hypothécaires à l’acquisition directe de logements par des entités financières (fonds d’investissement privés, gestionnaires d’actifs, sociétés d’exploitation et de placement immobilier…) qui en font des produits financiers pour leurs investisseurs.
Une situation délicate pour plusieurs villes
Eric Swanson et son épouse savent très bien que la situation pour réguler ce type de locations n’est pas aussi simple qu’elle paraît.
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Les municipalités avec lesquelles ils travaillent ont développé une dépendance vis-à-vis de ces locations de vacances, car «ils n’avaient pas l’infrastructure hôtelière adéquate», donc «on travaille avec eux pour qu’ils réduisent leur dépendance graduellement sur quelques années», précise Eric Swanson.
Cela signifie qu’il faut légiférer à l’échelle municipale et provinciale pour transférer les logements entiers utilisés uniquement pour des locations à court terme vers des logements permanents.
Tout en permettant aux locaux, dans un véritable esprit de partage de maison, de louer leurs chambres ou suites pour une courte durée ou même toutes leurs résidences s'ils sont absents.
Selon un rapport de Fairbnb en 2020, si seuls les logements Airbnb dont les annonces sont non conformes aux règlements de Toronto étaient remis sur le marché à long terme, la ville permettrait à son parc locatif de respirer en atteignant le taux d'inoccupation recommandé de 3%.
